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国宏院专家:以新机制应对房地产去库存新问题
2018-1-11 16:04:00 来源:企业家日报 文字: | |
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  中宏网北京1月11日电(记者王镜榕)“作为我国供给侧结构性改革重大任务的房地产去库存工作取得了积极进展,也遇到了一系列新问题。”国家发展改革委宏观经济研究院(简称:国宏院)专家荣晨、曾铮认为,针对新的问题和旧的矛盾,房地产去库存政策应该长短结合、分类施策、多措并举,既保障房地产市场短期平稳运行,又为市场长期健康稳定发展提供支撑,为我国顺利推进供给侧结构性改革的战略性任务打下坚实基础。

  流动性宽松与收紧是房地产市场转向的关键因素

  针对2017年三季度去库存的形势,专家指出,总体来说房地产去库存效果显著,但存在产品结构和区域结构上的分化,部分市场产品类别和部分区域房地产去库存形势仍然较为严峻。并指出,由于城镇化降速带来的需求放缓,楼市调控带来的市场收缩,以及金融去杠杆带来的金融约束,都将一定程度上影响房地产去库存工作的开展。

  具体表现为,市场需求走弱不利于加快去库存进程;楼市严格调控加大去库存的难度;货币政策趋紧约束去库存环境。为防范金融体系资金空转,同时为应对美联储加息,金融去杠杆加码,政策利率上调,并向信贷市场传导,房贷利率上行呈现趋势性。货币供应增速续创新低,加之房地产按揭贷款显著收紧,对房地产市场形成实质利空。2017年以来,我国银行体系收缩房地产按揭贷款,住户部门中长期贷款在新增贷款中的占比下降到35%左右,比去年全年水平下降了近10个百分点。从我国房地产市场的历史经验看,流动性宽松与收紧是房地产市场转向的关键因素,流动性收紧往往导致市场销售大幅下降。未来一段时间,我国货币环境持续趋紧将从金融端对房地产市场去库存产生实质性的约束作用。

  借鉴日本经验教训,为去库存创造良好金融环境

  针对房地产去库存的现状与形势以及问题与矛盾,专家建议长短结合、分类施策、多措并举,稳住货币供给,优化调控政策,夯实长效机制,在稳定房价的基础上,有序引导各地区去库存工作,保障房地产市场健康有序运行,维护国民经济平稳持续发展。

  “鉴于日本的经验教训,为继续去库存且防范房地产金融风险,我国央行应保持货币政策中性稳健并适度灵活,不宜长期紧缩房地产贷款。”专家指出,上世纪90年代,日本银行控制不动产融资总量致使房地产贷款增速短期内大幅下滑、连续上调利率幅度过大,叠加大藏省出台地价税,导致房地产泡沫破裂。商业银行应基于风险可控的前提,因城施策实施差别化的房贷政策,一线和部分热点二线城市房贷政策趋紧,三四线城市房贷政策可以适度灵活偏松。合理发挥住房信贷的杠杆作用,从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。

  严格执行限贷分类实施限购,为合理去库存提供政策支撑

  “对于真实的首套房需求,探索与研究固定的首付比例和平滑下行的贷款利率组合,有力减少刚性需求的购房成本。”专家强调,在货币政策保持稳健中性以及灵活性的前提下,严格执行限贷,继续实施并研究差别化住房信贷政策。对于二套房及以上的需求,探索与研究固定的首付比例和平滑上行的贷款利率组合,显著增加投资投机性需求的购房成本。

  “各地政府应通过深入调研,准确判断并把握供求状况,为坚持实施限贷,适度调整限购范围和标准提供科学依据。”专家指出,要设立动态应对机制,既抑制房价过快上涨又能促使市场渐进恢复运行。一线城市可实施“严格限贷+严格限购”的政策组合,在实施严格限贷的前提下,坚持限购不放松,北京、上海的限贷和限购已经执行了多年,一线城市限贷限购或将长期坚持。二线城市可实施“严格限贷+逐城市放松限购”的政策组合,在实施严格限贷的前提下,以房价水平为依据,对房价上涨较慢的城市放松限购。三四线城市可实施“严格限贷+放松限购”的政策组合,在实施严格限贷的前提下,取消限购;同时,以房价水平为依据,对房价上涨较快的城市及时收紧限贷政策。

  构建长效机制,为稳步去库存奠定坚实制度基础

  一是加快研究和解决扩征房产税涉及的障碍性问题。尽快构建个人住房信息平台;重点研究和解决小产权房确权登记和入市交易等问题;加快研究和解决征收环节的技术比如房产评估的问题;深入研究和审慎推进房地产税收制度改革。

  二是根据库存消化周期适时调整土地供应。对于一线城市,应采取有保有压和优化结构的措施,合理增加土地供应。加快再开发城市中低效利用土地,支持棚户区和城中村改造,并充分保证保障性安居工程的用地。对于三四线城市,要因城施策,根据库存去化周期适时调整土地供应,保证住宅用地供应平衡有序。

  三是加快推进常住人口有序实现市民化。深化户籍制度改革和居住证制度双落地;加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设;因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。

  四是培育和发展住房租赁市场。加大住房租赁市场有效供给;满足住房租赁有效需求,鼓励房地产企业推进“租售并举”;完善住房租赁市场体系。支持发展机构化、规模化租赁企业,规范住房租赁企业、中介机构和从业人员行为,建立公开的房屋租赁信息服务与监管平台,完善租赁市场管理法律法规体系。


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