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偏爱租房住的德国人,为何不担忧租金暴涨?
2018-8-27 12:32:00 来源:新华网 文字: | |

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  最近,租房市场可以说是一点都不太平,先是一线城市房租不断上涨的消息刷爆朋友圈,随后我爱我家原副总裁胡景晖炮轰同行长租公寓,扯出资本介入租房市场的“几重罪”,北京市住建委等监管部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人……

  一时间,舆论议论纷纷,各类声音层出不穷。房租上涨的“锅”究竟该谁背?曾经我们追不上房价,现在还追不上房租吗?有什么办法能遏制这种种乱象?

  众所周知,德国的租赁市场比较发达,在全球发达国家中,其住房制度运行堪称奇迹。据德国联邦统计局的数字显示,德国有8000多万人口,4000万个家庭,只有45%的家庭拥有自己的住房,剩下55%的家庭则长期租房住。

  为什么德国人如此热衷于租赁?他们不担心租金暴涨吗?今天我们就来看看德国租房客为什么如此淡定。

  房源供给充足

  二战后德国由于被炸成了废墟,面临严重的房荒。所以政府通过《住宅建设法》,对社会住宅和自有住宅的建设给予贷款、补贴、土地供给、税收等方面的优惠,鼓励住房建设。现在,德国的房子基本上保证了每户一套。

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  根据德国统计年鉴数据显示,德国市场上的存量住房,最主要的构成主体是居民家庭,其次为专业供应商及小型物业企业、住房合作社、市政及教堂等,政府直接供给的比例非常小。

  德国租金收益率一直稳定在4%-5%的水平,另外德国有严格的税收制度,房子越多税收越重,如果房子出租还可以减免税收。因此业主有足够的积极性出租房屋,获取稳定收益,居民家庭也成了租房市场最重要的房屋供给方。

  1950年和1956年,德国为鼓励大型住房企业承担住房建设,《住宅建设法》对私人主体兴建社会住房予以政策支持,给予长期低息贷款和补贴政策。但是约定在贷款未到期前,需按照成本价房租租给政府指定的家庭,贷款偿还后,房租可以市场化。该项政策于2001年废止,受资助的保障房基本转为市场房,构成住房供给的主要力量。

  因此,德国租赁房源充足。目前,市场化的供给方主要包括私人住房公司、保险公司、信用机构、房地产信托基金及其他住房物业机构等。以市场价租给租户,赚取稳定的租金收益。

图片来源:东方ic

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  保障租赁权益

  德国加大对租赁需求的支持,第一是租金补贴。联邦德国政府于1965年颁布《住房补贴法》(新修),通过提供租金补贴和负担补贴,从经济上保障租房者和房屋所有者的最低居住空间,维持基本生活。不过,租金补助考虑申请人的收入、申请人家庭是否符合申请标准规定的人数等等,不同层次对应不同补助水平。

  第二是租房者有租约保障和租金限制双重法律保障。德国的租房合同分为有期限和无期限两种,在期限上,房东不能随意解约。若房东要想轰走租客需要提前半年通知,如果要是10年长租,得提前一年跟人家打招呼。

  另外租金上涨也有限制,2013年生效的德国新租房法,规定三年内租金涨幅不超过15%,房租上涨过快的房东甚至可能面临牢狱之灾。

  第三,平衡法律,不向房客“一边倒”。德国新租房法也有一些保护房东的条款。以德国租房较难的慕尼黑为例,一旦有好房出租,房东将首先要求获得有意承租者的重要个人信息,包括工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等。在退租的时候,房东有权要求租客还原房屋,包括粉刷墙壁、修理地板等。

  如果租客连续两个月没有把租金付全,业主可以要求租客搬走。对于名下出租房屋较多的房东,在德国可以购买保险,以降低房屋空租情况下的损失。

  第四是租购同权,德国没有户籍制度,所以房子上面没有任何附加福利,租户只需登记注册并依法纳税,就可享受当地公共资源和服务,不受产权限制。这样租和买没有区别,人们也更乐于租房。

图片来源:东方ic

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  金融制度稳健

  德国住房金融体系以商业按揭贷款为主,同时还运行着独特的住房储蓄模式。住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统,独立于德国资本市场,因此存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。

  固定利率的优势是,居民还贷额固定和明确,这对居民的吸引力相当大。此外,政府还会提供储蓄奖励和购房奖励。低收入居民参加住房储蓄可以得到政府的奖励。

图片来源:东方ic

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  严厉打击炒房

  德国有着非常详尽且严格的房产税制度,不仅买房需要交税,卖房也需要交税。算上公证费用、法院土地登记费用、中介费用和房产税等税费,德国购房交易成本占房产最后成交价的9%-15%。

  德国规定,如果购买房屋后十年内出售,出售所得收益将被征收25%的资本收益税。

  德国规定,如果公民在五年内购买了三套以上房产,购房就会被认为是商业行为,首先需要缴纳3.5%的商业税,对于利润部分,还需要征收额外的商业税。由于购房被认定为是商业行为,还需要缴纳19%的销售税。

  这些政策的出台,使得投机者无法从房地产中获取暴利,也就没有人去炒房,房价也会保持在一个稳定的范围内。

  从以上四个方面来说,德国人愿意租房住,是因为在德国房子就是用来住的,供给充足并且人人都享有居住的权利,他们享受的权益、享有的公共资源,并不会因为“租住”而不同。另外政府通过立法的手段来保障租户的权益,给租户吃了一颗定心丸,不用担心租金暴涨或者是随时被扫地出门。再有就是政府严厉打击炒房的,让一些投机者失去炒高房价的机会,房主也不会借此抬高房租。

  反观当前我们一线城市房租的暴涨,各方面原因错综复杂,不管是供给不足还是资本推动,最终买单的都是那些无房的租客。

  “他山之石可以攻玉”,对比德国的住房市场,我们就会发现,无论是政府在政策方面、土地的供应方面,还是我们消费者在需求方面,都有很大可以调整的空间,房地产市场长效机制的建立完全可以落到实处。

  毕竟对于很多年轻人来说,无论在哪个城市,都需要一个安心舒适的小窝,否则梦想、打拼也就无从谈起。就像李健在《异乡人》里唱的那样:“披星戴月地奔波,只为一扇窗。当你迷失在路上,能够看见那灯光”。(部分资料来源:解放日报、澎湃新闻网)


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